Рынок первичной недвижимости в России попал в трудные времена. За последний год количество расторгнутых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) достигло рекордных величин, что вызывает беспокойство как среди застройщиков, так и среди покупателей.
В 2025 году было аннулировано 14,2 тысячи ДДУ на общую сумму 155 миллиардов рублей. При этом продажи новостроек в денежном эквиваленте перевалили за 5 триллионов рублей, а спрос на жильё в большинстве регионов вырос на 6-11%. Однако, что же вызывает столь массовые разрывы сделок?
Причины расторжений: новая реальность на рынке
Эксперты связывают массовые отмены договоров с естественной корректировкой после периода повышенного спроса, обусловленного льготными программами и рассрочками, которые шили в покупателей «кредитный авантюризм». Особенно это касается сделок с рассрочкой: около 40% договоров касаются домов, которые планируются к вводу в эксплуатацию в 2026 году и позже. Многие покупатели надеялись на возможность перекредитования по выгодной ставке к моменту получения ключей, но эти надежды не оправдались. По оценкам экспертов, каждый третий заемщик не справляется с текущими платежами.
Региональные различия: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар под давлением
Наибольший рост расторжений наблюдается в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, где наблюдается активный инвестиционный спрос. В то же время в регионах, где жильё покупают для собственного проживания, ситуация остаётся стабильной и даже положительной.
По словам Руслана Сырцова, управляющего партнера компании «Метриум», несмотря на высокие ипотечные ставки, ожидается улучшение условий для рефинансирования в следующем году. Прогноз Центробанка на 2027 год предсказывает ключевую ставку на уровне 7,5-8,5%.
Текущая ситуация: устойчивость на фоне рисков
Несмотря на тревожные статистические данные, рынок остаётся стабильным: расторжения ДДУ составляют лишь около 3% от общего объёма сделок. Девелоперы учли в своих финансовых моделях возможность досрочного расторжения 5-10% договоров, что говорит о готовности к таким сценариям. Ярослав Гутнов из SIS Development подчеркивает, что даже в условиях рекордных ставок девелоперы держат позиции.
2026 год станет решающим для многих застройщиков: около 20% компаний находятся под угрозой, и эта цифра может возрасти до 30%. Снижение ключевой ставки до 12-13% к концу года может стать последним шансом для рынка.
